重庆瞭望｜“衰老”小区如何焕新蝶变？

城市有没有幸福感，最终由城市中的每一个人来给出答案。

近日，重庆市城市治理委员会召开第一次会议。会上，重庆市委书记、市城市治理委员会主任袁家军强调，要深入践行人民城市理念，建立健全“大综合一体化”城市综合治理体制机制，努力打造宜居韧性智慧治理新样板。

会议昭示出改革的方向，而方向之下则是一系列现实的问题。当下，一些脱离“保质期”的老旧小区，脏乱差成为常态，难以有效治理；还有一些小区“未老先衰”，邻里纠纷多、干群矛盾大，居民获得感低。

小区不可避免会衰老，但真正需要作答的是，我们如何留住小区公共生活的品质和秩序，让每一位居民能更体面而有尊严地生活？今天，我们就来聊聊我们的小区、我们的家。

▲九龙坡区谢家湾街道民主村，改造后的背街小巷一角。记者 郑宇 摄/视觉重庆

亚里士多德有句名言：“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。”老旧小区，是不少外乡游子来城市追梦的第一站，也是本地人生活半径的中心点，于城市规划和市井人文都有着不可替代的意义。但当前，许多老旧小区功能退化、建筑腐朽，带来诸多麻烦，甚至酿成悲剧。

轻则是一连串生活负担。

有的老旧小区基础设施缺乏、公共空间不足，没电梯、没停车位、私搭违建多，居民有家难回、有门难出；有的老旧小区管理形同虚设，没门岗、没监控，楼栋和院墙低矮，成为失窃重灾区，难以安放一颗安居的心；还有一些老旧小区，尽管在城市更新过程中粉刷了外墙和楼体，“面子”焕新，但电力设施、供水管网、排污及供暖系统等“里子”早已羸弱，停水停电、小区内涝、冬冷夏热十分常见……

重则是一系列安全事故。

今年5月，安徽省铜陵市某小区一楼栋发生坍塌，造成4人死亡，1人重伤。让人震惊的是，这栋倒塌的楼房建成于2001年，还未达到相应建筑标准下的使用寿命。

而除了严重的倒塌事故外，屡屡发生的电梯故障、外立面脱落砸人、窗户玻璃高坠等都说明，许多规划不符合当下城市化进程、建筑标准陈旧的小区，已进入“质量报复周期”，对其进行寿命检测和及时加固必要且紧要。

最关键的是，上述问题已非狭义的“老旧小区”所独有。

当前，不少城市普遍使用的对于老旧小区的定义，是建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活且居民改造意愿强烈的住宅小区。这样的分类标准直接瞄准的是2000年前修建，且结构相对简单的4—6层板楼建筑。

但如今，前述的一些问题也高频出现在2000年后修建的大型住宅小区里，这些小区住户量、公共设施存量更大，维保难度更高。一旦陷入老化失修的恶性循环，就会导致住户持续外迁流出，最终变为无人管理、无人维护、无人需要的“无人小区”，挫伤民生幸福感。

▲渝中区石油路街道二普小区，市民正在改造后的老旧小区里锻炼。记者 龙帆 摄/视觉重庆

小区哪里老化，居民有目共睹。让人困惑的是，一些小区积弊已久，问题明确，但为何针对其做的更新改造却要么无法实施，要么治标不治本？

规划立项梗阻，小区“续命难”。老旧小区改造常见的困局是，各方改造意愿强烈，但改造意见不一。叠加法律法规的部分滞后，一些改造项目自然无法落地。

如，一些老旧小区属于早期集资房或房改房，有时一栋楼就归属数家产权单位，割裂了小区管理的权属，在现行制度下难以完成改造审批；有的老旧小区不符合住宅用地要求，是否拆改竟不能听居民的意见，反倒是看多个主管部门间的角力。

还有一些地方政府畏惧舆情，在面对电梯加装、楼道改造等涉及小区公用地的规划时，“一刀切”式要求小区业主百分百同意，民生问题因此一拖再拖。

建设盲目，缺乏对人的关注。改造老旧小区，不是平地起高楼，而是在居民已经形成的生活圈内做加法。能否平衡改造的方法与尺度，让居民“无痛”得到幸福感很关键。

但眼下，一些小区在改造中或是“头痛医头，脚痛医脚”，反复改造；或是缺乏先期规划，改造时断时续，工期无限延长，惠民之事反成扰民之事，有业主感叹“不改造烦心，一改造要命”。

还有的小区过度在意改造的功能性，将小区绿地、老树等全部推平改造为人行道、停车位，一片钢筋水泥之下，老城文化、集体记忆、社区历史荡然无存，改造因此失去温度。

管理长期空白，改造也陷入悬浮。浮华的红墙白瓦代替不了生活的柴米油盐，以一时的硬件建设去覆盖老破小、脏乱差并不长久，衰老的小区需要常态化的管理。

今年9月，上海最大居民小区上海康城“炒掉物业”的消息冲上热搜。热搜之下，是大量小区长期缺乏高效透明的内部监督管理制度的现实困境。

有学者研究发现，目前我国大量小区没有成立业委会，而已成立的业委会中也只有三分之一在发挥作用，小区业主无法有效监督维修基金去向和物业公司服务，出现“小区治病箭在弦上，资金仍然躺在账上”的怪现象；同时，也有一些小区完成了整改更新，但因为管理机制空白，只能眼睁睁看着小区老化回潮。

▲垫江县充分利用部分城市零星用地等地块，建设了一批方便群众的小微停车场。记者 齐岚森 摄/视觉重庆

衰老的小区固然需要变革，关键是怎么变？需要改变的不只是一砖一瓦，更是人和人的生活，是契合现代化发展的治理方式。为此，有更多思考值得深入。

改造衰老的小区，是为了未来的生活，必须辨得出民众的话里意、弦外音。

老旧小区改造，往往要优先解决杂糅的大事小事私事，梳理各方的利益诉求。但这同时也是与时间赛跑，需要让沟通更高效，让民主更可落实。

一方面，要凝聚民意的最大公约数。在老小区改造前进行的民意收集，往往只能收集到各方的“私意”，而要将其汇聚成服务小区公共利益的“公意”，就需要进一步的有效征询引导；

另一方面，也要让工作更人性化，渐进式推进衰老小区改造。比如，此前某小区居民自发在电动车棚内摆生鲜集市，虽不安全，但补充了小区残缺的功能，对其也不能一拆了之，更要看到背后的民之所望。

机制灵活点，结合有为政府和有效市场，才能祛除衰老小区的不同病灶。

在肉眼可见的未来，会有更多老旧小区释放出改造需求，相关机遇呼唤着有为政府与有效市场。

这需要拿出灵活度。比如，重庆市璧山区持续推动建立小区业委会实体化运行机制，将业委会注册为民办非企业单位，解决了业主自治“形而不实”的问题，更实现了小区微利可持续运营，补齐了民生短板，相关经验入选城镇老旧小区改造可复制清单。

这也需要政府转变职能，创新体制机制。近年来，重庆市“一老一幼”服务工作下沉到社区，以居民需求推动社区治理改革。不少老旧社区里的社区养老、小饭桌共享食堂等居民需求，成为城市更新中的重点民生实事得到解决，既让老旧小区资源活起来，也让老旧小区人气旺起来。

小区会老去，但城市永远要向着年轻前进。

中国式现代化，民生为大。今年4月，习近平总书记在重庆市九龙坡区谢家湾街道民主村社区考察时指出，老旧小区改造是城市更新的一个重点，也是一项民生工程，既要保留历史记忆和特色风貌，又要解决居民关切的实际问题。

不是所有小区都会不可避免地行将就木。比起设施的老化，更可怕的是思维的停步，是城市向未来发展时，忽视掉了具体的人的生活。

衰老的小区何尝不是某种程度上的“好小区”？它承载着无数人的记忆，也依然托举着当下居民的生活，更是城市烟火气的浓缩。你瞧，夜幕降临时，那幢幢高楼里亮起的灯，都在向往着明天和更好的生活。

原标题：“衰老”小区如何焕新蝶变？

编辑：戴林

校审：罗再芳

总值班：杨飞