山城更新记：从“一时之新”到“长久之兴”

随着城市发展从“增量扩张”转向“存量更新”，一系列深层次挑战随之浮现：复杂产权关系如何厘清？资金需求如何满足？焕新之后如何实现“长久之兴”？

面对这些共性难题，重庆正以制度创新与模式突破，向城市更新的“深水区”稳步探索。在1月23日召开的全市住房城乡建设工作会议上，城市更新再次被置于突出位置，明确今年将盘活闲置空间900万平方米以上，建设山城后巷100条。

连日来，记者走访发现，从老厂房的“两权分离”创新，到保障性住房的“金融活水”引入，再到历史街区的“长效运营”实践，一条以激活内生动力为核心的系统更新路径正在重庆展开。

▲2026年1月6日，渝中区鲁祖庙传统风貌区，游客在逛街游玩。承载百年商脉的鲁祖庙传统风貌区自去年焕新以来，首店经济持续升温、人气旺盛。 记者 李雨恒 摄

破产权之困

“产权松绑”活化老工业区

进入存量发展时代，如何唤醒沉睡的工业遗产与老旧厂房，是许多城市的共同课题。产权复杂、历史包袱重、改造成本高、周期长，曾让不少市场力量望而却步。

重庆在实践中摸索出一条新路子——跳出所有权归属的纠结，灵活推动“所有权”与“经营权”分离，让专业运营者轻装上阵，专注于将旧空间盘活、用好。

两江新区“耐德·三狼公园6号”，便是一个典型。其前身是1958年建厂的重庆仪表厂老厂区，搬迁后长期闲置。2023年，来自浙江的民间资本并未直接收购资产，而是与产权方创新合作模式：签订长期运营协议，以支付租金方式获得项目整体经营权。

这一模式，绕开了高昂的收购成本与烦琐的过户程序，破解了资金与权属的双重困局。运营方在保留工业遗产的基础上，注入“花园式办公”理念，打造出怀旧感与现代性交融的新场景。同时，两江新区“边改造、边报备、边办证”的创新服务，也让困扰老厂房更新的消防、水电等历史遗留问题得到解决。

“模式的核心是提高了运营效率。”项目总经理邬月表示，“不用背负收购产权的沉重资金压力，我们可以把所有精力和资源集中在改造、招商和运营本身。”项目从2023年5月签约进场，9月启动招商，仅半年就吸引了140多家新经济企业入驻。

如今，“耐德·三狼公园6号”的出租率长期稳定在95%以上，日均人流量近3000人，实现了从闲置厂房到活力社区的蜕变。

类似的“产权松绑、专业运营”思路，正在重庆多点开花。在渝中区山城巷，通过授予15年特许经营权，吸引社会企业投资1.2亿元负责全链条工作，实现老街区资源的市场化重生。

“针对以往部分项目存在的定位不准、运营不善等问题，重庆近年来更强调运营导向，推动投融资和设计前置，提升项目自身平衡能力，从而吸引更多社会资本参与。”市住房和城乡建委相关负责人表示，通过制度创新实现“产权松绑”，显著降低了存量盘活的制度性交易成本和资金门槛，让专业力量敢于进场、善于经营，最终达成遗产保护、功能提升与市场回报的多方共赢。

解资金之渴

金融工具成为“关键杠杆”

城市更新周期长、投入大，钱从哪儿来，是困住许多项目的现实难题。近年来，重庆创新运用金融工具，将政策支持转化为盘活存量资产的“关键杠杆”。

重庆建工旗下嘉寓公司的保障性租赁住房项目，是一个鲜活样本。自2024年起，该公司通过收购存量商品房项目改造为保租房，目前已陆续投运5个项目，今年仍有新项目推出，预计总投资规模约35亿元。

“我们按政策要求筹资20%，剩下80%靠融资。”嘉寓公司负责人坦言，若没有低成本、长期限的资金支持，收购这类重资产很难算平账——短期租金收入难以覆盖长期的持有成本。

改变源于一项全国性政策。2023年，央行推出1000亿元租赁住房贷款支持计划，在重庆等8个城市试点，支持市场化批量收购存量商品房。得益于此，嘉寓公司于2024年初获得关键的长期资金，突破了收购环节的瓶颈。

这不仅解决了“起步款”问题，更重要的是重构了项目的财务逻辑。借助政策窗口，企业以合理价格获取资产，再通过长期稳定运营逐步实现现金流平衡，让原本“算不过账”的项目具备了商业可持续性。

2024年5月，佳寓·光环店落地，该项目收购94套精装房源，仅做软装配备，3周内即告满租，出租率保持在95%以上，目前已基本实现单项目盈亏平衡。这意味着，在金融杠杆的撬动下，存量资产被成功“激活”，既满足了年轻人的安居需求，也探索出一条市场化运营路径。

通过金融工具收购存量资产的作用，还体现在对片区活力的整体盘活上。2025年10月，位于巴南的佳寓·鱼胡路店正式开业，项目引入的青年租客带动了周边餐饮消费，盘活了社区商业，形成了“资产盘活——居住改善——商业回暖——社区提升”的良性循环。

面对长期的资金需求，重庆各区县也在探索多元化投融资机制。在渝中区，政府通过统筹专项资金、发行城市更新专项债等方式发挥引导作用。2021年至2024年，该区累计发行相关专项债约99.87亿元，撬动区域固定资产投资约200亿元，持续助力老旧小区改造和“两江四岸”品质提升。

谋长远之策

从“开发”到“运营”的模式重构

重庆城市更新的内在逻辑也在发生深刻转变：从追求短期面貌焕新，转向培育长期可持续的活力。

“过去我们更注重怎么改，现在更关心改完后怎么活。”市住房和城乡建委相关负责人说，要避免更新项目“昙花一现”，必须在规划之初就统筹后期运营，通过业态引导、商户培育和社区共建，确保更新后能持续产生社会与经济效益。

夜幕降临，渝中区鲁祖庙传统风貌的灯火次第亮起，青砖黛瓦间飘出咖啡与精酿啤酒的香气。这条曾经沉寂的老街，如今夜间客流量比改造前增长40%，节假日单日客流量突破2万人次。

2021年11月，鲁祖庙片区启动更新，在改造规划前期就明确不拆除一栋老建筑，而是通过“修旧如旧”的微更新，复原历史风貌的同时，巧妙注入当代生活气息。

2024年开街后，这里的一栋小楼便可自成消费生态：咖啡轻食、特色正餐、身心疗愈等业态在垂直空间内融合，形成满足全时段需求的“微单元”。更新不仅留住了老店与老住户，还通过功能置换引入新业态，让老街坊的日常步调与年轻游客的新潮体验和谐共生。

在鲁祖庙，民生路73号，民国时期的三层砖木建筑，特意恢复了原有的灰色砖墙与拱券结构，如今成为一家备受欢迎的咖啡馆；北平机器将穿斗木构老房改造为“四合院微醺实验室”，其独家特酿带动了夜间消费激增；仅有70平方米的表叔茶餐厅，凭借复古装修与社区融合，月营收可达30万元。

数据显示，鲁祖庙已引入30余家特色商户，其中多为首店或精品店。

鲁祖庙的焕新，是重庆城市更新从“大开发”转向“精运营”的一个缩影。这种系统性的运营思维，正在全市多个更新项目中铺开。2025年，全市实施更新项目166个，建成9个示范片区，推动更新单元从小区延伸至街区、片区。

去年5月，焕新开街的沙坪坝区壹心巷，打造了百米“青创夜市”迅速聚拢人气，A+Space文创空间、斑马咖啡等新业态入驻，整条街租金稳定、空置率下降，形成了“人气—商气—财气”的良性循环；九龙坡区民主村则在城市更新过程中设立了社区就业驿站，通过“零就业家庭动态清零”等机制，为离校未就业大学生等群体提供一对一帮扶，让城市更新成果转化为居民手中端稳的“饭碗”。

“目前，我们还在构建系统化的城市更新数据底座，通过打通城市综合体检与专项体检数据，整合GIS、BIM、CIM等多元数据体系，建立覆盖老旧房屋、高层建筑、地下管线、路桥隧轨等要素的高质量数据集，并全面接入数字重庆IRS系统。”市住房和城乡建委相关负责人说，这一数据底座的构建，将推动城市更新相关数据的全量归集、全面共享与全面赋能，为城市精细化治理和可持续发展提供持续支撑。

从“三狼公园”的轻盈转身，到保障性住房的金融活水，再到鲁祖庙的持续生长，重庆的实践勾勒出一条清晰路径：唯有打破制度束缚、导入市场活水、夯实运营根基，才能让城市更新不止于“一时之新”，更成就“长久之兴”。

原标题：山城更新记：从“一时之新”到“长久之兴”

编辑：张展

校审：罗再芳

总值班：杨飞