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民法典:设有居住权的房屋商业价值为0

2020-6-30 21:35| 发布者: 都市热报

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简介:你有所有权,我有居住权,房屋归我占有和使用。民法典新增居住权,居住权会直接架空所有权吗?胡芮律师认为,设立了居住权的房屋商业价值为0。今天,我们邀请到都市热报新闻律师团成员、重庆捷讯律师事务所胡芮律师 ...

你有所有权,我有居住权,房屋归我占有和使用。民法典新增居住权,居住权会直接架空所有权吗?胡芮律师认为,设立了居住权的房屋商业价值为0。今天,我们邀请到都市热报新闻律师团成员、重庆捷讯律师事务所胡芮律师对民法典进行了解读,让我们一文读懂居住权的各种问题。

(重庆捷讯律师事务所胡芮律师)

01 居住权

物权分为所有权、担保物权和用益物权。

居住权是用益物权,是对他人的住宅享有占有、使用的权利。

设立居住权,应订立书面居住权合同,向登记机构登记。除另有约定外,居住权无偿设立。居住权自登记时设立。

遗嘱方式设立居住权,参考以上方式。

居住权不得转让、继承。除另有约定,设立居住权的住宅不得出租。

居住权期限届满或居住权人死亡,居住权消灭。

居住权由民法典新增。2021年1月1日,粉墨登场。

02 所有权

所有权有占有、使用、处分和收益四大权能。

一旦设立了居住权,居住权获得占有、使用的权利。所有权就只剩下处分和收益。处分就是转让,无法占有使用的房屋。

谁会买?收益就是出租。无法占有使用的房屋,怎么租?失去了占有和使用的权利,处分和收益的权利也随之湮灭。

房屋一旦设立了居住权,将大幅贬值。毫不夸张的说,设有居住权的房屋商业价值为0。

居住权会架空所有权,并不一定是坏事。很多时候,需要的就是架空所有权。

03 公租房

最适合设立居住权的就是公租房。

公租房的产权是政府的,低价租赁给低收入者使用。如果不给所有权,仅仅是一纸租赁合同,租房人觉得没有保障。

如果给了所有权,承租人莫名获得巨大财富,有违修建公租房的初衷。

在公租房上设立居住权,可以完美解决上述问题。

居住权是物权,一旦设立,所有权人也无法抗衡,不用担心没有法律上的保障。居住权不得转让、继承。期满或者居住权人死亡,居住权消灭。

居住权人不会获得额外财富,不违反社会公平,皆大欢喜。

04 以房养老

老人有套房子,自己住着。把房子卖了,用卖房子的钱改善老年生活,那生活水平肯定直线上升。

但卖了就没地方住,租房子没有安全感。房子不卖,人死了,留套房子,也没享受到人生。

以前的处理方式,要么签遗赠抚养协议,给小保姆。要么反向抵押给保险公司,按月领养老金。

现在多了一种选择。把房子卖了,同时设立居住权,立马可以取得一大笔钱,房子继续住着,一举两得。

05 遗嘱设立

老人死了,要把房子留给子女。但是老人心有挂念,老伴需要住在房子里。现在好办了,设立居住权。

这个居住权还不能生前设立,老人生前设立了居住权给老伴。老伴可以把老人赶出去。

要遗嘱设立,老人留下遗嘱,房子归子女,同时设立居住权给老伴。子女取得所有权,老伴取得居住权,两全其美。

如果老人不是给老伴设立居住权,是给小保姆设立居住权呢?这就麻烦了。你需要咨询律师。

06 婚前加名

当代年轻人的婚姻,充满着各种考验。

一套房子几百万,女朋友要求加名字。你是加呢,还是不加呢?

加了,没准婚没结就分了。不加,婚没结就分了。

有一个主意。不加名字,设立居住权。

产权是我的,女朋友只有住的权利。听起来不错。实际全错。

一旦设立了居住权,相当于也失去了所有权。房子虽然是你的,但是你却没有住的权利。将来分手离婚了,搬出去的,是没有居住权的你。

宁可加名,不设居住权。加名分出去一半。设立居住权,几乎全部损失。

07 保障租赁

居住权可以保护租客。保护了租客,也就不保护房东。

作为房东,出租房屋,千万不要设立居住权。作为租客,千方百计要设立居住权。

一般来说,房东是不会同意设立居住权的。除非给很多钱,或者有其他不可告人的目的。

我国法律规定,租赁合同最长20年。超过部分无效。居住权可以设立期限。对该期限并没有时间的限制。

从目前的规定来看,居住权可以突破租赁合同20年的限制。

后续立法,是否会堵住这个漏洞。拭目以待。

08 阻碍买卖

居住权,增加了房屋交易的不确定性。

二手房买卖中,买房前要擦亮眼睛。审查房屋是否设有居住权。有没有居住权,价格完全不一样。

在交易过程中也要小心。卖家签了合同,收了首付。

房价暴涨,不想卖了。在房屋过户之前,设立居住权。设有居住权的房子商业价值为0。

买家肯定不能再买了呀。

买家只能追究卖家的违约责任,卖家不卖房子的目的达到了。

对卖家这种行为。目前来说,无解,只有靠人品。

09 逃避执行

执行难,难于上青天。债务人总是有很多手段来逃避执行。现在又多了一种,设立居住权。

一旦觉得官司要输了,可能会被执行了,立马在房子上面设立居住权。

设立了居住权的房屋商业价值为0。司法拍卖卖不出去,也就无法执行。

债权人眼睁睁的看着债务人的房子,却无法执行。

唯一的办法。尽早查封。

房屋一旦司法查封,无法转让,无法抵押,也无法设立居住权。

 

律师介绍:

胡芮,重庆捷讯律师事务所合伙人、律师。

更多法律问题可以电话咨询:13637743022(微信同号)

律所地址:袁家岗中新城上城5号楼14楼(袁家岗轻轨站旁)

撰稿:唐中明

审核:张亚

值班:罗彬



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